Diagnostic termites obligatoire : dans quels cas est-il exigé ?

Le diagnostic termites est obligatoire lors de la vente d'un bien immobilier situé dans une zone déclarée contaminée par arrêté préfectoral. C'est le préfet du département qui délimite ces zones, commune par commune. Si votre bien ne se trouve pas dans une commune listée par un arrêté, le diagnostic n'est pas exigé pour vendre. Il reste réalisable volontairement. Le document doit être établi par un diagnostiqueur certifié et joint au dossier de diagnostic technique remis à l'acheteur avant la signature.

Cet article explique qui est concerné, ce que le rapport contient, ce qu'il ne couvre pas, et ce qui se passe si des termites sont détectés.

Ce qu'est un termite, en deux phrases

Les termites sont des insectes xylophages : ils se nourrissent de la cellulose contenue dans le bois. Ils vivent en colonies souterraines et progressent à l'abri de la lumière, à l'intérieur des matériaux, ce qui rend leur présence longtemps invisible depuis la surface.

C'est précisément cette discrétion qui justifie l'existence d'un diagnostic. Une poutre peut être largement creusée sans que rien ne paraisse à l'œil nu. Le dégât n'est pas esthétique : il est structurel.

Qui doit faire réaliser ce diagnostic

L'obligation pèse sur le vendeur. C'est lui qui commande le diagnostic, le finance et l'annexe à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique.

Trois situations à distinguer :

La location n'entre pas dans le champ de cette obligation, quelle que soit la zone. Cela ne dispense évidemment pas un propriétaire bailleur de traiter un bâtiment infesté : il reste tenu de délivrer un logement décent.

Pour savoir si votre commune est concernée, la référence est l'arrêté préfectoral de votre département. Il est consultable auprès de la préfecture, en mairie, ou sur le site des services de l'État du département. Un diagnostiqueur local connaît en général la situation de son secteur, mais l'arrêté reste la seule source qui fasse foi.

Ce que contient le rapport

Le diagnostic est un état relatif à la présence de termites. Il décrit un constat visuel à une date donnée, dans les parties accessibles du bâtiment.

Concrètement, le rapport indique :

• l'identification du bien et de ses parties visitées ;
• la liste des parties non visitées, avec le motif (cloison, revêtement, meuble encastré, absence d'accès) ;
• les éléments en bois examinés et leur état ;
• la présence ou l'absence d'indices d'infestation : cordonnets de terre, galeries, bois altéré, orifices, termites vivants ;
• le cas échéant, la distinction entre indices d'infestation ancienne et présence active ;
• la conclusion et la date du constat.

Le point qui surprend souvent les vendeurs comme les acheteurs : le diagnostiqueur ne perce pas les murs et ne démonte rien. Il travaille par examen visuel et par sondage non destructif des bois accessibles. Une zone déclarée non visitée n'est pas une zone déclarée saine — c'est une zone sur laquelle le rapport ne se prononce pas. Il vaut la peine de lire cette liste attentivement.

Diagnostic, expertise, traitement : trois métiers différents

La confusion est fréquente et elle a des conséquences concrètes.

• Le diagnostiqueur immobilier certifié établit l'état relatif à la présence de termites en vue d'une vente. C'est un constat réglementaire.
• L'entreprise de traitement intervient sur un bâtiment infesté : traitement du bois, barrière chimique, pose de dispositifs de surveillance. Les produits biocides utilisés relèvent du certificat Certibiocide.
• Un expert en structure peut être sollicité quand la solidité d'un ouvrage est en cause, par exemple sur une charpente fortement attaquée.

Une entreprise de traitement ne peut pas délivrer le diagnostic réglementaire de vente si elle n'est pas titulaire de la certification de diagnostiqueur. Et inversement, un diagnostiqueur constate mais ne traite pas. Faire réaliser le constat par un professionnel indépendant du traitement évite tout conflit d'intérêts.

Durée de validité et moment de la commande

Le diagnostic termites a une durée de validité courte au regard des autres diagnostics du dossier technique : il s'agit d'un constat à un instant donné, et une infestation peut apparaître rapidement.

Il est donc inutile de le commander très en amont de la mise en vente. Le bon moment se situe généralement au lancement des visites ou à l'approche du compromis, pour que le document soit encore valide à la signature. Votre notaire ou votre agent immobilier vous indiquera la date limite à respecter dans votre dossier.

Que se passe-t-il si des termites sont détectés

Un diagnostic positif n'interdit pas la vente. Il oblige à l'information de l'acheteur, qui achète en connaissance de cause. Dans la pratique, plusieurs suites sont possibles :

• le vendeur fait traiter avant la vente et remet la facture de traitement ;
• l'acheteur accepte le bien en l'état, souvent avec une négociation du prix ;
• l'acheteur renonce, s'il en a la faculté selon l'avancement du dossier.

Une obligation distincte existe par ailleurs : dans les zones délimitées par arrêté, l'occupant ou le propriétaire qui constate la présence de termites doit en faire la déclaration en mairie. Cette déclaration ne dépend pas d'une vente. Elle existe parce que la lutte contre les termites est une affaire collective : une colonie ignore les limites de parcelle et progresse d'un bâtiment à l'autre.

Les fausses bonnes idées qui circulent

Quelques croyances méritent d'être corrigées, parce qu'elles font perdre du temps sur un problème qui, lui, avance.

« Le bois traité en usine est définitivement protégé. » Un traitement de préservation a une efficacité limitée dans le temps et ne couvre que la pièce traitée. Les termites contournent volontiers un obstacle ponctuel.

« Une maison en béton ne risque rien. » Les termites se nourrissent de cellulose : charpente, planchers, huisseries, plinthes, mais aussi cartons, papiers peints, archives stockées en cave. Une structure maçonnée n'empêche pas la colonisation des éléments en bois qu'elle contient.

« Un produit du commerce appliqué au pinceau règle le problème. » Traiter une infestation de termites suppose d'atteindre la colonie, souvent située à l'extérieur du bâtiment et sous terre. Un badigeon de surface sur une poutre visible ne l'atteint pas. Il peut même retarder le constat en masquant les indices.

« Il suffit de remplacer la pièce de bois abîmée. » Sans traitement de la colonie, la pièce neuve sera attaquée à son tour.

Enfin, prudence avec les produits de traitement du bois manipulés soi-même dans un espace confiné. Ce sont des biocides. Le respect des consignes d'aération, de protection et de stockage figure sur l'étiquette et n'est pas décoratif. En cas de malaise ou d'exposition accidentelle, appelez un centre antipoison ou le 15.

Si votre situation appelle une intervention

Vous lisez peut-être cet article simplement pour comprendre une obligation avant de vendre, et le sujet s'arrêtera là. C'est le cas le plus fréquent, et cette page est faite pour ça.

Si en revanche un diagnostic a conclu à une présence active, ou si vous avez repéré des indices dans un bâtiment, l'étape suivante est de faire évaluer la situation par une entreprise de traitement. Basta Nuisible est un service de mise en relation : vous décrivez votre situation, et nous transmettons votre demande à une seule entreprise partenaire certifiée Certibiocide de votre secteur, qui vous rappelle sous deux heures. Vous discutez ensuite directement avec elle du diagnostic technique, de la méthode et du devis. Rien ne vous engage à ce stade.

Décrire ma situation et être rappelé

Questions fréquentes

Le diagnostic termites est-il obligatoire pour une location ?

Non. L'obligation de diagnostic termites concerne la vente, dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. Un bailleur reste toutefois tenu de fournir un logement décent et doit traiter une infestation avérée.

Comment savoir si ma commune est en zone contaminée ?

En consultant l'arrêté préfectoral du département, disponible en préfecture, en mairie ou sur le site des services de l'État de votre département. C'est le seul document qui fasse référence.

Le diagnostic couvre-t-il aussi les autres insectes du bois ?

Pas automatiquement. L'obligation réglementaire porte sur les termites. Les capricornes, vrillettes et autres insectes à larves xylophages relèvent d'un état parasitaire, qui est une prestation distincte et volontaire. Si vous vendez une maison ancienne à charpente apparente, il peut être pertinent de le demander en complément.

Que faire si l'acheteur découvre des termites après la vente ?

Si un diagnostic valide a été fourni et qu'il ne signalait rien, la responsabilité peut être recherchée du côté du diagnostiqueur, qui est assuré pour cela. Si aucun diagnostic n'a été fourni alors qu'il était obligatoire, le vendeur ne peut pas se prévaloir de la clause d'exonération des vices cachés. En cas de litige, rapprochez-vous de votre notaire.

Faut-il traiter préventivement une maison hors zone contaminée ?

Ce n'est pas une obligation. La pertinence dépend du contexte local, de la nature de la construction et de la présence de bois en contact avec le sol. Une entreprise spécialisée peut évaluer le risque réel sur place plutôt que d'appliquer un traitement systématique.

Pages liées

Les termites relèvent du traitement du bois et des insectes xylophages. Pour d'autres nuisibles, voici les services correspondants :

• Dératisation — rats et souris
• Traitement des punaises de lit
• Désinsectisation — insectes rampants et volants
• Destruction de nid de guêpes